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Chapitre 5 : Des arbitrages relatifs la constitution des actifs patrimoniaux

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I. Les enveloppes de détention des valeurs mobilières et les contrats d’assurance/capitalisation

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II. La propriété en indivision

 

L’indivision est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent des droits concurrents sur un même bien ou sur un même ensemble de biens.

Les indivisions les plus fréquentes se rencontrent au sein de couples, unis ou séparés, et à la suite de l’ouverture d’une succession (indivision successorale).

L’indivision est par nature précaire, provisoire, dans l’attente d’un retour à la propriété individuelle.

Selon l’article 815 du Code civil : « Nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision, et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ».

En fait, rien ne s’oppose à ce qu’une indivision dure indéfiniment, si tous les indivisaires sont d’accord, mais il est toujours possible de sortir de celle-ci, et tout indivisaire le désirant peut à tout moment demander le partage.

 

2. Dérogations au principe de précarité de l’indivision

 

  • Maintien judiciaire, sous conditions, de certaines indivisions, même si des indivisaires sont contre le maintien de l’indivision. C’est le cas des entreprises, des locaux d’habitation à usage professionnel et des objets mobiliers servant à l’exercice de la profession.
  • Décision d’un tribunal de surseoir au partage de l’ensemble ou d’une partie des biens indivis, pendant 2 ans maximum, si ce partage risque, dans l’immédiat, de porter atteinte à la valeur des biens ou si l’un des indivisaires ne peut reprendre une entreprise dépendant de la succession qu’à l’expiration de ce délai.
  • Maintien de l’indivision et attribution de parts. Si plusieurs indivisaires désirent rester dans l’indivision, le tribunal peut ne pas ordonner le partage, en attribuant sa part à un indivisaire qui a demandé le partage. La part est attribuée dans ce cas, soit en nature, si elle est aisément détachable du reste des biens indivis, soit en argent, si l’attribution en nature ne peut être aisément effectuée, ou si le demandeur préfère qu’il en soit ainsi.
  • Maintien conventionnel de l’indivision.

 

A. Évolution de la composition de l’indivision

L’actif de la masse indivise est composé des biens existant au moment où se produit le fait générateur de l’indivision (achat en commun, décès…). En principe, les fruits et les revenus des biens indivis, ainsi que les plus-values dont ils peuvent être l’objet, profitent à l’indivision.

Les modifications qui peuvent se produire dans le contenu de la masse indivise (à la suite par exemple d’améliorations ou de détériorations de biens) profitent ou nuisent à tous les indivisaires.

Lorsqu’un bien faisant partie d’une indivision est remplacé par un autre, il y a subrogation : le bien nouveau se voit appliquer les mêmes droits que le bien qu’il remplace ; par exemple, l’indemnité d’assurance se substitue, dans l’indivision, à l’immeuble détruit.

Le passif de l’indivision comprend :

  • les dettes qui grevaient les biens indivis lors de la naissance de l’indivision ;
  • et les dettes nées du fonctionnement de l’indivision.

Les pertes que subissent les biens indivis (telle qu’une entreprise) pèsent sur l’indivision.

Chaque indivisaire supporte ces pertes proportionnellement à ses droits dans l’indivision.

Cession des parts indivises

Chaque indivisaire est propriétaire d’une part sur laquelle il est titulaire de droits individuels.

Le plus souvent, l’indivision se situe dans un contexte familial (indivision successorale) ; la question se pose alors de savoir si un indivisaire peut céder comme il l’entend sa part indivise.

Les coindivisaires de celui qui veut céder sa part bénéficient d’un droit de préemption (en cas de cession amiable) et d’un droit de substitution (en cas d’adjudication).

Cession amiable

Si un indivisaire désire céder ses parts ou une partie de ses parts, à titre onéreux, à une personne étrangère à l’indivision, il doit notifier le prix aux autres indivisaires ainsi que les coordonnées de la personne qui désire acheter.

Chaque indivisaire peut alors, dans le délai d’un mois, faire connaître son intention d’exercer son droit de préemption, aux conditions annoncées (droit qui lui permet d’acquérir la part par préférence à tout acheteur). Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, sauf convention contraire, ils sont réputés acquérir ensemble la part mise en vente en proportion de leurs part respectives dans l’indivision.

Adjudication

En cas d’adjudication des droits ou d’une partie des droits d’un indivisaire, l’avocat ou le notaire doit le notifier à tous les indivisaires, un mois avant la vente aux enchères. Chaque indivisaire a alors la possibilité de se substituer à l’acquéreur dans le délai d’un mois à partir de l’adjudication.


B. Régime légal : gestion des biens indivis

Règles de gestion

Les règles de gestion de l’indivision, auparavant régies par le principe de l’unanimité des indivisaires, ont été assouplies par la loi du 23/06/06.

On distingue désormais :

  • les actes ou les décisions pouvant être pris par un seul indivisaire ;
  • ceux qui nécessitent la majorité des 2/3 des droits indivis (et non des 2/3 des indivisaires) ;
  • et enfin ceux qui requièrent l’unanimité.

Actes conservatoires

Tout indivisaire peut seul prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis. Ces mesures peuvent être de deux formes :

  • matérielles (telles que des réparations) ;
  • ou juridiques (actions en justice).

Elles ont pour objet de soustraire le bien indivis à un péril imminent, et ne doivent pas compromettre les droits des autres indivisaires.

Deux situations sont envisageables :

  • l’indivisaire peut employer à cet effet les fonds de l’indivision qu’il détient ; l’indivisaire qui détient les fonds est réputé, à l’égard des tiers, en avoir la libre disposition ;
  • si l’indivisaire ne détient pas de fonds de l’indivision ou que cette dernière en est dépourvue,  l’indivisaire peut obliger ses coindivisaires à participer aux dépenses nécessaires.

Actes d’administration

L’article 815-3 du Code civil, dans la rédaction issue de la loi du 23/06/06, mentionne qu’une majorité des 2/3 des droits indivis suffit pour :

  • effectuer des actes d’administration ;
  • donner à un indivisaire ou à un tiers un mandat général d’administration ;
  • vendre des meubles indivis pour payer les dettes de l’indivision ;
  • conclure et renouveler des baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

S’agissant du mandat général d’administration, un autre texte, l’article 813 du Code civil, énonce que « Les héritiers peuvent, d’un commun accord, confier l’administration de la succession à l’un d’eux ou à un tiers ». Face à cette contradiction, la jurisprudence a tranché : un mandat général d’administration ne peut être donné qu’à l’unanimité (Cass. 1re civ., 15 déc. 2010, n° 09-10140).

Actes de disposition

Pour les actes de disposition, les plus graves, le consentement de tous les indivisaires reste nécessaire.

Il existe diverses solutions pour éviter les situations de blocage :

  • le mandat : les indivisaires ont la possibilité de nommer, parmi eux, un ou plusieurs mandataires communs. Le mandat, qui est exprès, peut être général, et il concerne alors tous les actes d’administration. En revanche, le mandat doit être spécial pour tous les actes qui ne ressortissent pas de l’exploitation normale des biens indivis, ainsi que pour la conclusion et le renouvellement des baux. De manière identique, un indivisaire qui gère les biens, au su des autres et sans opposition de leur part, est censé être titulaire d’un mandat tacite afin d’exercer les actes d’administration (ce mandat ne vaut ni pour les actes de disposition ni pour la conclusion ou le renouvellement des baux) ;
  • le mandat judiciaire : lorsqu’un indivisaire est hors d’état de manifester sa volonté, un autre indivisaire peut, par justice, se faire habiliter à le représenter. La représentation pourra être générale ou spéciale (pour certains actes seulement). En cas de désaccords entre indivisaires, il est également possible de demander au tribunal la désignation d’un mandataire qui peut être un indivisaire ou un tiers ;
  • l’autorisation judiciaire : un indivisaire peut être autorisé, par justice, à passer seul un acte alors qu’un coindivisaire refuse de donner son consentement, si le refus de celui-ci a pour conséquence de mettre en péril l’intérêt commun ;
  • la situation d’urgence : le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes nécessitées par l’intérêt commun. Par conséquent, il pourra notamment désigner un indivisaire comme administrateur en l’autorisant à vendre un ou plusieurs biens.

Selon l’article 883 du Code civil, « Chaque cohéritier est censé avoir succédé seul et immédiatement à tous les effets compris dans son lot, ou à lui échus sur licitation, et n’avoir jamais eu la propriété des autres effets de la succession.

Il en est de même des biens qui lui sont advenus par tout autre acte ayant pour effet de faire cesser l’indivision. Il n’est pas distingué selon que l’acte fait cesser l’indivision en tout ou partie, à l’égard de certains biens ou de certains héritiers seulement.

Toutefois, les actes valablement accomplis soit en vertu d’un mandat des coïndivisaires, soit en vertu d’une autorisation judiciaire, conservent leurs effets quelle que soit, lors du partage, l’attribution des biens qui en ont fait l’objet ».

Deux conséquences découlent de ce texte :

  • les actes qu’un indivisaire a accomplis sans en avoir le pouvoir (vente) sont validés rétroactivement au moment du partage si le ou les bien(s) concerné(s) par l’acte se trouve(nt) dans son lot ;
  • en revanche, si le bien concerné se trouve dans le lot d’un autre indivisaire, les actes sont alors rétroactivement nuls.
  • Cette règle permet souvent de régulariser des actes qui, au départ, n’étaient pas réguliers.

Le mandataire posthume

La loi du 23 juin 2006 a mis en place un nouveau mandat : le mandat posthume, par lequel une personne désigne un mandataire qui aura pour mission, à son décès, de gérer tout ou partie de sa succession, pour le compte et dans l’intérêt d’un ou de plusieurs héritiers.

Le mandat posthume peut être utilisé par une personne qui craint des difficultés pour le règlement de sa succession après son décès. Le mandataire peut être chargé par exemple de la gestion d’une entreprise familiale ou de la protection d’enfants vulnérables.

 

C. Régime légal : créances et dettes des indivisaires à l’égard de l’indivision

Notion de créances et de dettes à l’égard de l’indivision

Un indivisaire peut, à des fins de gestion, accomplir des actes juridiques ou matériels sur les biens indivis ; ces actes peuvent engendrer, soit des créances, soit des dettes à l’égard de l’indivision.

Il sera donc nécessaire d’établir un compte afin de régler celles-ci.

Ces créances et ses dettes peuvent avoir différentes origines, tels l’occupation privative d’un bien indivis (indemnité d’occupation), la gestion des biens indivis, les améliorations ou dégradations effectuées par des indivisaires sur des biens indivis…

Créances et dettes occasionnées par la gestion

Dans l’hypothèse d’une gestion régulière et suivie des biens indivis par un indivisaire (du fait d’un mandat ou d’une habilitation judiciaire…), deux situations sont à envisager :

  • l’indivisaire qui gère un ou des biens indivis, à quelque titre que ce soit, est redevable des produits nets de sa gestion ; le gérant déduit donc des revenus qu’il a encaissés les frais qui ont dû être engagés, tels que les frais de matériel, la rémunération du personnel… ;
  • le gérant indivisaire a le droit d’être rémunéré pour son activité ; cette rémunération est fixée à l’amiable. Cependant, à défaut d’accord, elle sera fixée par décision de justice.

 

Indemnités

Un indivisaire peut prétendre à des indemnités, qui sont de deux ordres :

  • le remboursement des dépenses qu’il a faites pour améliorer le bien ; cette demande ne peut être formulée que lors du partage ou de l’aliénation (vente) ; les dépenses seront remboursées « selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien est augmentée au moment du partage ou de l’aliénation » ;
  • recouvrement des dépenses réglées avec ses deniers personnels et engagées pour assurer la conservation des biens indivis (sans les améliorer) ;
  • la rémunération de son activité de gérant de l’indivision.

Un indivisaire peut, à l’inverse, être tenu au paiement d’une indemnité :

  • s’il a usé ou joui privativement d’une chose indivise ;
  • s’il a dégradé la chose par sa faute.
 

D. Régime conventionnel de l’indivision

 

La convention d’indivision

Les indivisaires peuvent, s’ils sont d’accord, conclure une convention afin d’organiser la gestion de l’indivision.

Selon l’article 1873-1 du Code civil, « ceux qui ont des droits à exercer sur des biens indivis, à titre de propriétaires, de nus-propriétaires ou d’usufruitiers, peuvent passer des conventions relatives à l’exercice de ces droits ».

La convention peut par exemple fixer la durée de l’indivision, durée pendant laquelle le partage ne pourra pas être demandé, mais peut surtout – et c’est là son principal intérêt – régler l’administration de l’indivision. Il peut être notamment décidé que le recours à l’unanimité n’est pas obligatoire pour certains actes.

La convention d’indivision peut être, soit à durée déterminée, soit à durée indéterminée.

Durée déterminée : la convention doit être conclue pour 5 ans maximum, mais elle peut être renouvelée, avec l’accord de tous les indivisaires. Le partage ne peut être provoqué avant la fin de la durée convenue que s’il existe de justes motifs.

Durée indéterminée : le partage peut être ici demandé à tout moment, sauf si le demandeur intervient « de mauvaise foi ou à contretemps » (par exemple, à contretemps économique : on évite alors un partage dans des circonstances de marché peu favorables).

La convention doit, à peine de nullité, faire l’objet d’un écrit, qui doit contenir :

  • la désignation des biens indivis ;
  • la mention de la quote-part appartenant à chaque indivisaire.

Aucune forme particulière de publicité n’est prévue, sauf dans les cas suivants :

  • si les biens indivis comprennent des créances, il faut effectuer les formalités de la cession des créances (signification aux débiteurs…) ;
  • si les biens indivis comprennent des immeubles, la convention doit être notariée, et il faut effectuer les formalités de publicité foncière.

Gestion de l’indivision conventionnelle

Les coïndivisaires peuvent décider de nommer un ou plusieurs gérants, choisis ou non parmi eux. Il(s) représente(nt) les indivisaires et administre(nt) l’indivision.

Le gérant a droit à la rémunération de son travail, qui est fixée par les indivisaires ou, à défaut, par le président du tribunal judiciaire.

Le gérant est responsable des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Droits des créanciers

Les règles du régime légal sont également applicables au régime conventionnel, avec la distinction des créanciers de l’indivision et des créanciers personnels d’un indivisaire.

Toutefois, il existe une particularité : les créanciers personnels d’un indivisaire conventionnel peuvent provoquer la saisie et faire vendre la quote-part indivise détenue par leur débiteur.

 

III. La détention via une société civile

Définition et caractéristiques de la SCI

Une société civile immobilière (SCI) est une société de personnes soumise au droit commun des sociétés civiles :

  • elle réalise uniquement des actes civils (pas d’activité commerciale) ;
  • aucun capital minimum n’est requis ; le capital minimal correspond au montant des apports en espèces ou en nature sur la base de la valeur de l’actif net ; le capital peut ne pas être intégralement libéré, sachant qu’il n’existe pas de limitation dans le temps pour sa libération.

 Attention : tout achat de biens immeubles aux fins de les revendre, de même que la location en meublé, constituent une activité commerciale, alors que l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier présentent un caractère civil.

Le gérant

Le gérant (ou les gérants) est désigné dans les statuts à l’unanimité ou par une décision des associés à la majorité des parts sociales (sauf règles de majorité plus importantes fixées dans les statuts).

Il peut être choisi parmi les associés ou non. Une cogérance ou une gérance successive peuvent être mises en place.

Le gérant a tout pouvoir pour réaliser les actes entrant dans l’objet de la société, dans la mesure où ils sont conformes à l’intérêt de la société. Ses pouvoirs peuvent être limités statutairement.

Les associés

Les associés sont personnellement et indéfiniment responsables des dettes de la société proportionnellement au nombre de parts détenues par chacun à la date de l’exigibilité ou à la date de cessation des paiements.

En contrepartie de cet engagement, la société civile offre une grande liberté dans la rédaction des statuts.

Deux associés suffisent à créer une SCI. De même, aucun nombre maximum d’associés n’est fixé par la loi.

Chaque associé doit procéder à un apport sous la forme d’une somme d’argent, d’un bien immobilier ou de valeurs mobilières.

 Attention : les apports purs et simples réalisés lors de la constitution ne sont pas soumis au droit fixe, alors que les apports à titre onéreux (apport avec prise en charge d’un passif) sont soumis aux droits de mutation.

La fiscalité de la SCI

Principe

S’agissant d’une société de personnes, une société civile est soumise à l’IR sauf option (irrévocable) pour l’IS. Le plus souvent (notamment dans le cas des SCI de gestion donnant en location des immeubles), la SCI bénéficie donc de la translucidité fiscale : 

ses associés sont fiscalement traités comme s’ils étaient directement propriétaires des biens.

SCI soumise à l’impôt sur le revenu

Les revenus provenant de la location de l’immeuble sont imposables :

  • dans la catégorie des revenus fonciers ;
  • au nom personnel des associés à proportion de leurs parts dans les bénéfices, quelle que soit l’affectation du résultat (distribution ou affectation en réserves).

Si la SCI met en paiement des dividendes (transfert de trésorerie de la SCI vers les associés), ils ne sont pas fiscalisés chez l’associé puisque le bénéfice a déjà été imposé.

En cas de cession d’immeubles, l’imposition relève du régime des plus-values immobilières des particuliers.

 Remarque :

• Lorsque la résidence principale en SCI est mise à disposition des associés à titre gratuit, le couple bénéficie d’une exonération d’impôt sur la plus-value réalisée au moment de la vente du bien immobilier. Cette exonération s’applique peu importe la fiscalité de la société– SCI à l’IS ou à l’IR. Attention : le logement doit être effectivement occupé gratuitement par les associés au moment de vente.

• Lorsque la résidence principale louée au couple moyennant un loyer est en SCI à l’IS, la valeur prise en compte pour calculer le montant de la plus-value est la valeur comptable nette de la résidence principale au moment de la cession, déduction faite des amortissements. Le montant de la plus-value, dans ces conditions, est largement plus élevé que lorsque le logement est détenu en nom propre – et l’impôt sur la plus-value d’autant plus important.

 Attention : la résidence principale détenue au sein d’une SCI ne bénéficie pas de l’abattement de 30% au titre de l’IFI. La règle résulte d’un arrêt du 18 octobre 2017 de la Cour de cassation, qui rappelle que les déductions et abattements ne sont applicables qu’aux biens dont le contribuable est directement propriétaire, et non à ceux qui appartiennent à un intermédiaire.

SCI soumise à l’impôt sur les sociétés

Les bénéfices de la SCI sont imposables à l’IS et les distributions effectuées au profit des associés relèvent du régime des revenus de capitaux mobiliers. Les plus-values de cession des immeubles sont, sauf exception, soumises au régime des plus-values immobilières.

Les plus-values de cession de droits sociaux sont soumises au régime des plus-values de cession de valeurs mobilières sans le bénéfice de l’abattement pour durée de détention.

Droits de mutation à titre onéreux

La cession des parts est soumise aux droits de mutation au taux de 5 %.

Ce droit est acquitté par l’acheteur.

Avantages et inconvénients

Faciliter la transmission du patrimoine : il est plus simple de partager des parts sociales que des immeubles.

Protéger son concubin : une clause peut prévoir la continuité de la société au profit du concubin. Les héritiers du défunt ne pourront pas demander au survivant de quitter le bien.

Difficulté de revente : il est plus difficile de revendre des parts de SCI qu’un immeuble.

Formalités : la création d’une SCI exige l’accomplissement de nombreuses formalités de constitution, une gestion contraignante et donc des frais de fonctionnement

 

IV. Le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété consiste à séparer les différentes composantes du droit de propriété en deux parties, l’usufruit d’une part et la nue-propriété d’autre part. L’usufruitier et le nu-propriétaire exercent alors des droits réels de nature distincte portant sur un même bien. 

La situation de démembrement peut être subie après un décès, compte tenu des droits en usufruit accordés par la loi au conjoint survivant.

Le démembrement peut également être volontaire à l’occasion d’une mutation à titre gratuit (donation avec réserve d’usufruit, donation temporaire d’usufruit, donation au dernier vivant, testament), d’une mutation à titre onéreux (acquisition, cession, apport) ou de tout autre contrat (contrat de mariage, par exemple).

 

1. L’extinction du démembrement de propriété

 

La situation de démembrement est un état provisoire qui disparaît avec l’extinction de l’usufruit. Le nu-propriétaire reconstitue alors sur sa tête un droit de propriété sur le bien, en franchise de droits de mutation.

L’usufruit s’éteint par l’arrivée du terme lorsque l’échéance est fixe ou par le décès de l’usufruitier, mais il peut également prendre fin dans les cas suivants :

  • vente du bien démembré : la situation de démembrement cesse lorsque le bien est cédé. L’accord conjoint du nu-propriétaire et de l’usufruitier est nécessaire ;
  • renonciation à usufruit : l’usufruitier peut renoncer à son droit d’usufruit au profit du nu-propriétaire. L’accord du nu-propriétaire n’est pas requis et l’opération est imposable au titre des droits de mutation ;
  • conversion en rente viagère : l’usufruit peut être converti en rente viagère versée par le nu-propriétaire pendant la durée de vie de l’usufruitier.

 

2. Les droits et les obligations de l’usufruitier

L’usufruitier détient les droits de jouir (usus) et de percevoir les fruits et les produits (fructus) attachés au bien : revenus locatifs, habitation d’une résidence principale ou secondaire, dividendes d’actions… L’usufruitier peut donc jouir d’un bien comme s’il en était propriétaire. Il peut également donner le bien à bail à un autre ou céder son droit librement.

Toutefois, l’usufruitier a en charge de conserver la substance du bien. Il a donc le devoir d’entretenir le bien (en particulier le bien immobilier) et est redevable des charges annuelles de propriété. Si l’immeuble a besoin de travaux de grosses réparations dus à un défaut d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit, l’usufruitier est tenu de les effectuer.

L’usufruit est un droit réel temporaire puisqu’il s’éteint au plus tard au décès de l’usufruitier. Il peut être viager ou défini pour une durée déterminée.

L’usufruit peut être conjoint lorsque plusieurs personnes jouissent des droits de l’usufruitier conjointement et simultanément (par exemple, lors d’une donation conjointe d’un bien commun par deux époux avec réserve d’usufruit). Lors du décès de l’un des usufruitiers, sa part en usufruit s’éteint sauf si une clause de réversion intégrale de l’usufruit en faveur des usufruitiers survivants a été stipulée (usufruit successif).

L’usufruit peut être successif lorsque plusieurs personnes en jouissent successivement l’une après le décès de l’autre dans un ordre prévu lors de sa constitution. Les droits de mutation à titre gratuit sont dus par chaque usufruitier successif suivant la durée restant à courir pour l’usufruit.

 

3. Les droits et les obligations du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire a l’assurance que le bien ne pourra pas être vendu, donné ou apporté à une société sans son accord, mais il ne pourra passer ces actes qu’avec l’accord de l’usufruitier. Le nu propriétaire dispose d’un droit futur à la pleine propriété. Son droit peut se définir comme celui de disposer de la pleine propriété du bien à terme, c’est-à-dire lors de l’extinction de l’usufruit.

Seul le nu-propriétaire a la qualité d’associé ou de créancier obligataire et le droit de vote lui appartient sauf pour les décisions relatives à l’affectation des résultats, réservées à l’usufruitier.

Le nu-propriétaire a en charge d’effectuer les grosses réparations concernant un bien immobilier. Celles-ci doivent avoir un caractère exceptionnel et l’usufruitier ne peut contraindre le nu-propriétaire à exécuter les travaux.

La définition des gros travaux est inscrite à l’article 606 du Code civil :

« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien ».

 

4. Le quasi-usufruit

La situation de quasi-usufruit naît lorsque l’usufruit porte sur une chose consomptible, c’est-à-dire dont on ne peut faire usage sans la consommer. C’est le cas, par exemple, d’une somme d’argent ou d’un portefeuille de valeurs mobilières.

Le quasi-usufruit est défini à l’article 587 du Code civil : « Si l’usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l’argent, les grains, les liqueurs, l’usufruitier a le droit de s’en servir, mais à la charge de rendre, à la fin de l’usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution ».

Le quasi-usufruit peut aussi découler d’une convention rédigée de préférence par acte authentique.

C’est l’usufruitier qui détient un droit réel sur le bien et il peut donc en disposer librement comme s’il en était propriétaire. Toutefois, il est tenu de “rendre, à la fin de l’usufruit, soit des choses de même quantité et qualité, soit leur valeur estimée à la date de restitution”. Si l’usufruit porte sur un portefeuille de valeurs mobilières, l’usufruitier peut vendre et acheter des titres à condition de maintenir le portefeuille dans sa substance. 

Le nu-propriétaire devient créancier de l’usufruitier ; cette créance, dite de restitution, viendra en déduction de la masse successorale de l’usufruitier lors de son décès.

Le nu-propriétaire ne détient plus de droit réel sur la chose, mais détient un droit de créance sur la succession de l’usufruitier. Afin de protéger le nu-propriétaire du risque que le patrimoine soit dilapidé par l’usufruitier, il est possible de prévoir une obligation de remploi des fonds, une caution ou une autre garantie.

Le droit d’usage et d’habitation

Le droit d’usage et d’habitation correspond au droit d’user (ou “usus”) portant sur un bien immobilier. Il s’agit donc d’un droit d’usage et le titulaire ne possède pas de droit sur les fruits. En conséquence, il ne peut donner le bien à bail.

 

5. L’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété

 

Le Code civil ne prévoit aucune règle pour l’évaluation des droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire. En revanche, en matière fiscale, le calcul des droits de mutation s’effectue à partir du barème fixé par l’article 669 du Code général des impôts dont l’application est impérative.
En pratique, dans la grande majorité des situations, l’usage est de recourir à ce barème pour déterminer les valeurs respectives de l’usufruit et de la nue-propriété même lorsque l’enjeu n’est pas fiscal. Il est toutefois possible de procéder à une évaluation financière ou économique de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété.

Évaluation économique

La valeur de la nue-propriété correspond à la valeur actualisée d’une pleine propriété future. Cette définition se traduit par l’équation suivante :

NP = PP / (1+i)n

où PP est la valeur du bien, i, le taux de rendement net du bien et n, l’espérance de vie de l’usufruitier déterminée par rapport aux tables de mortalité publiées chaque année par l’Insee.

De la même façon, la valeur de l’usufruit peut s’exprimer comme la valeur actualisée des flux de revenus attendus pendant la durée de l’usufruit :

US = R1 / (1+i) + R2 / (1+i)2 + … + Rn / (1+i)n

où R correspond aux flux de revenus futurs. Ces flux peuvent être identiques, soit : R1 = R2 = Rn = i x PP, mais ils peuvent être aussi revalorisés chaque année.

L’évaluation d’un usufruit temporaire s’effectue sur le même principe en retenant pour n la durée de l’usufruit temporaire. En revanche, lorsque l’usufruit temporaire est supérieur à l’espérance de vie de l’usufruitier, on retiendra cette dernière.

On constate généralement que la valeur de la nue-propriété est plus faible lorsqu’elle est évaluée financièrement que lorsque l’on applique le barème fiscal. D’autre part, plus le taux de rendement du bien est élevé, plus la durée de vie de l’usufruitier est longue et plus la valeur de la nue-propriété est faible.

Évaluation fiscale

L’article 669 du Code général des impôts indique le barème de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier dans le cas de l’usufruit viager, ainsi que la valeur de l’usufruit temporaire et du droit d’usage et d’habitation.

Valeur fiscale de l’usufruit viager

L’article 669 du CGI indique le barème de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier dans le cas de l’usufruit viager, ainsi que la valeur de l’usufruit temporaire et du droit d’usage et d’habitation.

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Valeur fiscale de l’usufruit temporaire

L’usufruit est évalué à 23% de la valeur du bien en pleine propriété par tranche de 10 ans.

Valeur fiscale du droit d’usage et d’habitation

Le droit d’usage et d’habitation que peut faire valoir le conjoint dans la succession du défunt est valorisé à 60% de la valeur de l’usufruit sur le bien, celui-ci étant déterminé conformément au barème de l’article 669 du Code généraI des impôts.