I DROITS PATRIMONIAUX RÉELS, PERSONNELS ET INTELLECTUELS

Les droits patrimoniaux se décomposent en 3 catégories :

• les droits réels : il s’agit de droits qui portent directement et immédiatement sur une chose sans l’intermédiaire d’une autre personne. Le droit de propriété est un droit réel. Il est défini par l’article 544 du Code civil : « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois et par les règlements ». Les prérogatives du titulaire d’un droit de propriété sont les suivantes : la possibilité d’user, d’utiliser le bien, c’est-à-dire l’« usus » ; la possibilité d’en tirer des profits, ou « fructus » ; et la possibilité de disposer du bien en le vendant, le louant ou le donnant en garantie, soit l’« abusus » ; le droit d’usufruit et le droit de nue-propriété, qui résultent du démembrement de la propriété, sont des droits réels ; il existe également des droits réels dits accessoires, tels l’hypothèque, la servitude, le nantissement, le gage… ;
• les droits personnels : il s’agit du droit d’un individu d’exiger d’un autre l’accomplissement d’une prestation en nature ou en numéraire. On les appelle aussi les droits de créance, qui naissent notamment à chaque engagement contractuel. Ils se caractérisent par un rapport d’obligation ;
• les droits intellectuels ou de propriété intellectuelle : il s’agit des droits d’auteur, des droits sur les brevets, les marques, le nom commercial, les logiciels, les œuvres numériques, et du droit sur la clientèle. Ce droit se définit comme un droit à caractère économique permettant un monopole d’exploitation propre à un travail dont l’activité intellectuelle est primordiale.

II LE FINANCEMENT DE L’ACQUISITION D’ACTIFS

Le financement à crédit d’un logement neuf ou ancien dans un but principal de location

Les types de financement spécifiques

Outre les crédits classiques, les prêts conventionnés ou les Prêts Épargne Logement utilisables pour financer l’immobilier locatif, il existe des prêts particulièrement destinés à ce type d’investissement : les PLUS, PLS et PLI, les crédits « in fine » et les comptes courants hypothécaires.

PLUS, PLS ET PLI

Les PLUS, Prêts Locatifs à Usage Social

Ils sont distribués exclusivement par la Caisse des dépôts et consignations et les établissements financiers ayant signé une convention avec elle, au profit notamment d’organismes HLM, de sociétés d’économie mixte de construction ou de collectivités locales. Ils financent à taux bonifié des opérations immobilières (acquisition ou travaux) portant sur le logement locatif social.

Les conditions d’octroi sont liées aux caractéristiques du logement (normes de prix et de surfaces) différentes en cas de neuf ou d’ancien.

Les conditions de location sont également réglementées :

• le propriétaire doit impérativement passer une convention avec l’État et louer le logement pendant toute la durée du prêt (et au minimum 15 ans) à titre de résidence principale du locataire ;
• le locataire doit avoir des ressources inférieures à un certain plafond, variable suivant sa situation de famille.

Les PLUS ont remplacé en 2000 les PLA (prêts locatifs aidés) et ont été étendus à des ménages ayant des ressources supérieures pour favoriser la mixité sociale.

Les PLS, Prêts Locatifs Sociaux

Les PLS ont destinés à financer des logements locatifs sous conditions de loyers et de ressources supérieures au prêt locatif à usage social (PLUS), notamment dans des zones à marché tendu.

Ils sont distribués par la Caisse des dépôts et consignations et les établissements financiers ayant signé une convention avec elle.

Les PLI, Prêts Locatifs Intermédiaires

Les PLI sont destinés au financement d’opérations locatives réalisées par tout investisseur, personne physique ou personne morale, concernant des logements dits intermédiaires, dont les loyers se situent entre ceux des logements locatifs sociaux et ceux du marché libre. Sauf exception, les immeubles doivent être situés dans des zones prioritaires dont le marché est particulièrement tendu.

Ces prêts sont soumis à des conditions de ressources des locataires et de loyers.

Ils sont distribués par la Caisse des dépôts et consignations et les établissements financiers ayant signé une convention avec elle.

L’investisseur doit s’engager à louer le bien 9 ans minimum.

Les crédits « in fine »

Le remboursement de la totalité du capital a lieu en fin de contrat ; seuls les intérêts qui restent donc élevés sont payables pendant la durée du prêt. Les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers encaissés.

Les intérêts d’emprunt ne peuvent venir en déduction des revenus de la même catégorie, c’est-à-dire les revenus fonciers. Si les intérêts sont supérieurs aux revenus fonciers, le supplément sera reporté en déduction des revenus fonciers futurs.

 Attention, dans le cadre de l’IFI, le crédit in fine est désormais déductible selon des modalités particulières (reconstitution fictive d’un amortissement).

Ex : crédit in fine souscrit il y a 6 ans pour une durée de 10 ans et pour une valeur nominale de 100.000 €.

Au titre de l’IFI,

Pour 2022 : seuls les 4/10 de 100.000 € constituent un passif au titre de l’IFI

Pour 2023 : seuls les 3/10 de 100.000 € constituent un passif au titre de l’IFI

Etc.

N.B. Au titre de l’ISF, la totalité de la valeur empruntée constituait un passif

Les crédits hypothécaires et crédits lombard

Ils sont réservés à des emprunteurs ayant une surface financière importante, immobilière pour les crédits hypothécaires et mobilière (actions, obligations, Sicav…) pour les crédits lombards. C’est une ligne de crédit utilisable à tout moment et sur laquelle l’emprunteur ne paye que les intérêts.

C’est lui qui choisit la date de remboursement du capital. Il faut toutefois que cela serve à financer une opération rentable intrinsèquement et fiscalement.

Remarque

L’optimisation fiscale du financement locatif

À condition d’être soumis au régime des frais réels, certaines charges engagées « en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu » (CGI, art. 13) peuvent être déduites des revenus fonciers.

Au titre des revenus fonciers, la liste des charges déductibles de ces mêmes revenus est prévue aux articles 29 et 31 du CGI.

• les frais de gestion, de garde et de procédure ;
• les dépenses d’entretien et de réparation ;
• les dépenses d’amélioration ;
• les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires ;
• les provisions pour charges de copropriété ;
• les primes d’assurances ;
• les impôts et taxes ;
• les intérêts d’emprunt ;
• les indemnités d’éviction et frais de relogement.

Le déficit foncier ainsi constitué, à l’exception des intérêts d’emprunt, peut être imputé sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros.

 

Garanties : les sûretés réelles en matière de crédits aux particuliers

Définition

Une sûreté réelle est une garantie basée sur l’affectation d’un bien au paiement d’une dette, que ce bien appartienne au débiteur ou à un tiers.

On distingue :

• les sûretés réelles mobilières prises sur des biens meubles (gage ou nantissement notamment) ;
• des sûretés réelles immobilières prises sur des immeubles ou des droits immobiliers (hypothèques, hypothèques spéciales, dont celle du prêteur de deniers).

Sûretés réelles mobilières

Forme des sûretés réelles mobilières

Outre les privilèges mobiliers, le Code civil classe parmi les sûretés réelles mobilières :

• le gage de biens meubles corporels (stock de marchandises, machine, véhicule automobile…) ;
• le nantissement de meubles incorporels (titres, sommes d’argent, monnaie scripturale, créances ou instruments financiers, fonds de commerce) ;
• et la propriété retenue ou cédée à titre de garantie.

 Remarque : le Code civil distingue le gage du nantissement réservant :

• le terme de gage à l’affectation d’un bien meuble corporel en garantie ;
• et le terme de nantissement à l’affectation d’un bien meuble incorporel en garantie.

Les sûretés réelles peuvent être constituées :

• avec dépossession du bien affecté : le créancier reçoit alors physiquement le bien en garantie, à charge pour lui de l’entretenir ;
• ou sans dépossession (ou dessaisissement) du bien affecté : le débiteur conserve alors son bien mais le gage doit être publié par une inscription sur un registre spécial, notamment les gages sur véhicule.

Droits du créancier

Les sûretés réelles mobilières permettent à la banque de bénéficier de certains droits par rapport à d’autres créanciers :

• le droit de faire vendre en justice le bien affecté en garantie à l’échéance de la dette, si celle-ci n’est pas payée ;
• le droit de préférence sur le prix de vente, pour autant que d’autres créanciers ne soient pas privilégiés, ou par rapport à des créanciers n’ayant aucune garantie ;
• le droit d’attribution, qui permet au créancier de demander au tribunal l’attribution en propriété du gage en paiement de sa créance. Ce choix peut s’exercer sur un véhicule automobile, ou sur des valeurs mobilières.

Comme pour toute garantie réelle, le risque de dévalorisation du bien affecté en garantie (diminution du prix du marché, diminution du prix du bien affecté à la suite d’un mauvais entretien ou d’obsolescence par exemple) doit être surveillé par le banquier.

Cette surveillance est aisée en cas de dépossession. Elle l’est beaucoup moins s’il n’y a pas dessaisissement. De plus, en l’absence de dépossession, le bien est parfois difficile à récupérer.

Sûretés réelles immobilières

Utilisation des sûretés réelles immobilières

Une sûreté réelle immobilière est une affectation d’un bien immobilier au paiement d’une dette. Ce bien peut être affecté, soit par le débiteur (il s’agit alors généralement du bien financé), soit par un tiers, on parle alors de cautionnement hypothécaire.

Les sûretés réelles immobilières sont fréquemment utilisées dans le cadre de la mise en place de crédits immobiliers, ces crédits étant le plus souvent à moyen ou long terme.

Classement des sûretés réelles immobilières

Le Code civil classe parmi les sûretés réelles immobilières :

• les privilèges immobiliers généraux ;
• le gage immobilier appelé antichrèse jusqu’à la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009, qui s’apparente à un gage avec dépossession et par laquelle le créancier perçoit les loyers de l’immeuble donné en garantie et affecte ces loyers au remboursement de la dette ;
• l’hypothèque, la plus courante étant l’hypothèque conventionnelle qui consiste en l’affectation d’un immeuble au remboursement de la dette.

L’hypothèque conventionnelle est librement consentie par le garant. Elle s’oppose à l’hypothèque judiciaire, imposée au garant par décision de justice et à l’hypothèque légale qui naît de la situation du créancier et de la nature de la créance. Le constituant de l’hypothèque conventionnelle doit être capable et propriétaire du bien. Cette garantie a toujours un caractère civil, quelle que soit la nature de la créance garantie.

Depuis une réforme du 15/09/2022, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, les privilèges immobiliers spéciaux, dont le privilège de prêteur de denier (PPD), ont été remplacés par des hypothèques légales spéciales. Avant comme aujourd’hui, celui qui a fourni les deniers pour l’acquisition d’un immeuble peut se voir attribuer la propriété de l’immeuble financé en cas de non-remboursement.

 

1. FOCUS SUR L’HYPOTHÈQUE LÉGALE SPÉCIALE DU PRÊTEUR DE DENIERS

L’hypothèque légale du prêteur de deniers présente un avantage par rapport à l’hypothèque conventionnelle (qui permet d’affecter un bien immobilier à la garantie d’une obligation) : la prise d’effet de cette hypothèque est effective dès la signature de l’acte de vente chez le notaire, à condition toutefois que l’hypothèque soit inscrite au service de la publicité foncière. Le notaire est chargé, là aussi, de cette formalité.

 Attention, l’hypothèque légale du prêteur de deniers ne peut être prise que sur un bien existant. Elle n’est donc pas utilisable pour garantir le financement d’une acquisition en l’état futur d’achèvement.

Depuis la réforme du 15/09/2021, entrée en vigueur le 1^er janvier 2022, toutes les hypothèques légales, judiciaires et conventionnelles n’ont rang que du jour de leur inscription au service de la publicité foncière. La date d’inscription permet le classement des hypothèques prises sur un même bien en déterminant le rang des créanciers hypothécaires. Aussi, le créancier a tout intérêt à faire inscrire son hypothèque le plus rapidement possible.

Frais à la constitution de la sûreté : le coût de l’hypothèque spéciale de prêteur de deniers est plus faible que celui de l’hypothèque conventionnelle, car il est dispensé de taxe de publicité foncière.

Fin de la sûreté : deux ans après l’extinction de la dette, l’hypothèque s’éteint d’elle-même.

 Attention, dans le cas où le bien est revendu avant ce délai, l’acquéreur demandera la mainlevée de l’hypothèque car la banque peut faire vendre le bien même si le propriétaire a changé. La mainlevée de l’hypothèque se fait auprès du service de la publicité foncière par l’intermédiaire d’un notaire. Elle entraîne donc des frais (environ 0,7% du montant du prêt) qui restent à la charge du vendeur.

Droits du créancier

Les sûretés réelles immobilières confèrent à leurs bénéficiaires un certain nombre de droits qui vont leur permettre de récupérer leur créance, en cas de défaillance du débiteur :

• le droit de faire vendre l’immeuble ;
• le droit de préférence sur le prix de la vente ;
• le droit d’attribution qui permet au créancier de demander au tribunal l’attribution en propriété du bien en paiement de sa créance ;
• le droit de suite en cas de changement de propriétaire.

Remarque sur les risques :

Malgré les avantages conférés aux garanties réelles immobilières, le risque de dévalorisation du bien demeure important. Une surveillance de l’évolution de la valeur du bien est donc importante.

La dévalorisation peut résulter d’une baisse du prix du marché, d’un sinistre, d’une modification de l’environnement (par exemple une expropriation), d’une absence d’entretien, etc.

2. CAS PRATIQUE : 

 

 

 

III DESTINATION ET MODALITÉS DES ACQUISITIONS IMMOBILIÈRES

La promesse unilatérale de vente

Dans la promesse unilatérale de vente, le propriétaire s’engage auprès du candidat acheteur (nommé bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé ou déterminable. Il lui donne ainsi en exclusivité une “option” pour un temps limité (généralement deux à trois mois).

Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. Le candidat acheteur bénéficie, lui, de la promesse pour décider s’il souhaite acheter ou non. Un avantage incontestable !

En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d’immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente.

S’il se décide à acquérir, cette indemnité s’imputera sur la somme à régler. Mais s’il renonce à acheter ou s’il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d’option, l’indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement.

Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature s’il s’agit d’un acte sous seing privé.

Par ailleurs, lorsqu’elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique.

Les droits d’enregistrement au service fiscal chargé d’encaisser les droits de mutation à titre gratuit ou onéreux, payés par l’acquéreur, s’élèvent à 125 €.

Souvent pressés de conclure, acheteur et vendeur s’imaginent parfois que la signature de l’avant-contrat n’engage pas à grand-chose.

C’est faux : malgré son nom, cet accord préliminaire constitue un véritable “contrat”, qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties. Il leur permet de préciser les modalités de la future vente et marque leur accord sur ses éléments essentiels.

Le compromis de vente

Dans le compromis de vente (ou “promesse synallagmatique de vente”), vendeur et acheteur s’engagent l’un comme l’autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc vente.

Si l’une des parties renonce à exécuter le contrat, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts.

La signature du compromis s’accompagne du versement par l’acquéreur d’une somme comprise entre 5 % et 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie, elle s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte notarié ou restera acquise au vendeur si la vente ne se réalise pas en raison d’une faute de l’acquéreur.

Contrairement à la promesse de vente, le compromis n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux.

L’offre d’achat ou offre de prix

Appelé indifféremment offre d’achat, promesse unilatérale d’achat, voire simplement offre de prix, ce document présenté par quelques agents immobiliers est à considérer avec prudence.

En effet, sa principale caractéristique est d’engager uniquement l’acheteur, pas le vendeur.

Le vendeur doit vous notifier sa réponse dans les délais et selon la forme prévue dans l’offre (généralement par lettre recommandée avec demande d’avis de réception). S’il accepte l’offre par écrit, la vente est juridiquement conclue. En revanche, vous pouvez parfaitement vous rétracter si le vendeur vous fait une contre-proposition ou s’il ne vous répond pas dans les délais impartis.

Une précaution élémentaire consiste à inclure dans l’offre d’achat des conditions suspensives (par exemple l’obtention d’un prêt) et ne laisser au vendeur que peu de temps (une semaine ou quinze jours) pour vous donner sa réponse.

Aucun versement ne peut être exigé de l’acheteur, sous peine de nullité de l’offre (article 1589-1 du Code civil).

Les conditions suspensives : des exceptions à l’engagement

Qu’il s’agisse d’une promesse unilatérale de vente ou d’un compromis, acheteur et vendeur peuvent décider d’un commun accord d’y insérer des conditions suspensives. Celles-ci permettent de subordonner l’avant-contrat à la survenance de certains événements avant la réitération de l’accord devant un notaire (chacune des parties reprend sa liberté en cas de défaillance d’une condition).

Il peut s’agir, par exemple, d’une condition portant sur l’obtention d’un prêt de la part de la banque de l’acquéreur, sur le non-exercice d’un droit de préemption (droit légal prioritaire d’achat au bénéfice de certains particuliers et de certaines collectivités nécessitant une notification préalable ; on parle de “purge” du droit de préemption), sur l’absence de servitude…

En cas de défaillance d’une condition suspensive, les sommes qui avaient été versées par l’acquéreur lui sont restituées.

Par ailleurs, un compromis de vente peut également contenir une clause appelée « clause de dédit ». Cette clause libère le vendeur ou l’acquéreur de son obligation d’exécuter le contrat moyennant une somme convenue à l’avance. Mais en pratique, celle-ci n’est pas fréquente.

Elle ne doit pas être confondue avec la clause pénale, présente dans la plupart des compromis, selon laquelle l’acquéreur s’engage à verser au vendeur une somme à titre de dommages et intérêts forfaitaires dès lors qu’il refuse de signer la vente.

Délai de rétractation pour les acquéreurs

L’acquéreur d’un logement neuf ou ancien qui signe un avant-contrat, promesse unilatérale ou compromis de vente, dispose d’un délai de dix jours (incompressible) pendant lequel il peut revenir sur son engagement (par lettre recommandée avec demande d’avis de réception).

Peu importe le motif, les sommes versées doivent dans tous les cas lui être intégralement restituées. Ce délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise en main propre (ou signature de l’acte s’il est conservé par le notaire) en cas de promesse passée sous la forme authentique ou de la première présentation de la lettre recommandée avec demande avis de réception contenant l’avant-contrat, en cas de promesse passée sous seing privé.

À titre d’exemple, si celle-ci est expédiée le 10 du mois et que sa première présentation intervient le 12, le délai courra à compter du 13 et expirera le 22 à minuit.

 IV LES ACTIFS IMMOBILIERS

1. BIENS IMMOBILIERS DE JOUISSANCE

Communément, un bien immobilier de jouissance est un bien dont le propriétaire se garde l’utilisation à des fins personnelles (soit résidence principale, soit résidence secondaire).

La résidence principale est celle où le propriétaire (le ménage) a son principal établissement au 31 décembre, où il réside effectivement et habituellement, où il a les attaches les plus fortes. Cette notion est importante car la résidence principale bénéficie, d’une part, d’un traitement fiscal avantageux (abattement pour l’IFI et exonération des plus-values) et, d’autre part, ouvre droit à l’inscription sur les listes électorales et permet de déterminer le département payeur des aides sociales. Cette notion de résidence principale peut être étendue à d’autres biens qu’immobiliers (bateau, mobile home…). Bien entendu, la notion de résidence principale est la même pour un locataire.

La résidence secondaire est une habitation qui sert de logement occasionnel au propriétaire, pour des périodes de courtes durées.

Notons que ces biens peuvent faire l’objet de location dans un cadre réglementaire précis (éventuellement autorisation de la mairie, limitation de durée…).

2. BIENS IMMOBILIERS DE RAPPORT

Une autre catégorie de biens immobiliers est l’immobilier de rapport ou immobilier locatif, destiné à produire des revenus (revenus fonciers), qui peut être à usage privé ou professionnel.

Définition

Le locatif direct, imposable au titre des revenus fonciers, concerne les bailleurs personnes physiques au titre des :

• locations de propriétés rurales qui sont, même situées dans une ville, composées exclusivement ou principalement de terrains non bâtis ;
• locations de propriétés urbaines qui sont composées uniquement de biens bâtis à usage d’habitation ou à usage professionnel autre qu’agricole.

Nature des placements locatifs

Il s’agit :

• des locaux d’habitation et leurs dépendances ;
• des garages, boxes, parkings ;
• des bâtiments à usage professionnel (bureaux, usines, boutiques, ateliers) ;
• des exploitations agricoles ;
• des terrains nus de toute nature.

Il doit exister un engagement par contrat de bail définissant les relations entre le locataire et le propriétaire. Le propriétaire est tenu d’entretenir le capital immobilier, et le locataire est tenu de maintenir en état les lieux.

Remarque

 Attention : les revenus perçus au titre de la location de locaux d’habitation meublés relèvent des BIC et non des revenus fonciers (pendant longtemps, seuls ont été considérés comme des BIC les revenus tirés de locations habituelles de locaux meublés). Les revenus résultant de la location de locaux meublés en qualité de propriétaire, ainsi que ceux provenant de la sous-location de locaux meublés en qualité de locataire, sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

On appelle location meublée la mise à disposition d’un local d’habitation garni de meubles lorsqu’il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire (décret n° 2015-981 du 31/07/2015). Les loueurs en meublé sont considérés comme professionnels et affiliés au régime des travailleurs indépendants lorsque les recettes tirées de la location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 € par an et que ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du Code général des impôts), des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

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3. FISCALITÉ DES REVENUS LOCATIFS

Le régime du microfoncier s’applique de plein droit à tous les bailleurs directs ne bénéficiant pas d’avantages fiscaux particuliers et dont le montant des loyers n’atteint pas 15 000 € par an :

• le contribuable mentionne directement ses recettes locatives sur sa déclaration 2042 ;
• et l’administration applique un abattement forfaitaire représentatif de l’ensemble des charges au taux de 30 %.

Le contribuable peut toutefois opter pour le régime réel pour une durée irrévocable de 3 ans.

 Attention : le régime du microfoncier ne s’applique pas si le contribuable tire ses revenus fonciers d’immeubles bénéficiant d’un avantage fiscal particulier (monuments historiques, loi Malraux, dispositifs « Scellier », « Robien recentré », « Borloo neuf » ….

Le régime réel est applicable :

• en cas de revenus fonciers supérieurs à 15 000 € par an ;
• ou sur option ;
• et dans les cas particuliers (application d’un dispositif fiscal de type « Scellier », « Robien recentré », « Borloo neuf » …).

 Remarque : le propriétaire a intérêt à opter pour le régime réel quand ses charges dépassent 30 % de ses recettes sur une durée de 3 ans car l’option doit être maintenue pendant 3 ans.

Les recettes et les charges locatives sont comptabilisées sur la déclaration fiscale 2044 portant sur les revenus fonciers.

Les recettes

Sont inclus dans les recettes :

• les loyers ;
• les subventions (ANAH) ;
• et les indemnités d’assurance.

Les dépenses

Sont déduites des recettes, les charges déductibles pour leur montant réel.

Un certain nombre de charges peuvent être déduites pour leur montant réel, parmi lesquelles :

• les frais de gestion, de garde et de procédure ;
• les dépenses d’entretien et de réparation ;
• les dépenses d’amélioration ;
• les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires ;
• les provisions pour charges de copropriété ;
• les primes d’assurances ;
• les impôts et taxes ;
• les intérêts d’emprunt ;
• les indemnités d’éviction et frais de relogement.

Les déductions forfaitaires

Un certain nombre de charges sont évaluées de manière forfaitaire et ne peuvent être déduites pour leur montant réel.

Les principales déductions forfaitaires s’élèvent à :

• 30 % du montant des revenus bruts dans le cadre des dispositifs « Scellier intermédiaire » et « Borloo neuf » ;
• 26 % dans les dispositifs « Robien ZRR » et « Besson ancien » ;
• 10 % des revenus bruts pour les contribuables mettant en location leur résidence principale pour cause de mobilité professionnelle à plus de 200 km, s’ils respectent certaines conditions, la déduction étant accordée jusqu’à l’acquisition d’une nouvelle résidence principale et au maximum durant 3 ans.

Bénéfice ou déficit

Une fois les charges et déductions forfaitaires imputées sur les recettes locatives, le résultat peut faire apparaître un bénéfice (calculé sur la déclaration des revenus fonciers n° 2044) reporté sur la déclaration de revenus n° 2042.

Le résultat peut aussi faire apparaître un déficit :

• les déficits fonciers provenant des frais et charges, autres que les intérêts d’emprunt, ainsi que des travaux de réparation et d’entretien sont imputables sur le revenu global de l’année, dans la limite de 10 700 € ;
• la part des déficits fonciers non imputables sur le revenu global, ainsi que ceux provenant d’intérêts d’emprunt, sont déductibles du revenu global sur 6 ans ou des revenus fonciers sur 10 ans.

Remarque : les revenus fonciers nets supportent les prélèvements sociaux chaque année.

4. L’investissement en parts de SCPI et d’OPCI

Définition et caractéristiques

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) ont pour objet de permettre aux épargnants d’investir dans l’immobilier locatif.

L’avantage des SCPI et des OPCI est de permettre à un investisseur disposant de sommes même modestes d’effectuer un placement proche de celui qu’il ferait directement dans la pierre avec une bonne diversification et sans souci de gestion. Ce type de placement constitue ce qu’on appelle la ” pierre-papier “.

Définitions de trois notions importantes :

• prix de souscription : le prix de souscription est le prix de la part pleine à payer lors de l’achat de parts de SCPI directement, c’est-à-dire sans passer par un contrat d’assurance-vie ;
• valeur de retrait : elle correspond au prix de souscription – les frais de souscription (ou frais d’entrée). Cette terminologie est surtout utilisée par les SCPI à capital variable. La valeur de retrait est la valeur de la part payée au sein d’un contrat d’assurance-vie ;
• valeur de réalisation : c’est la valeur « vénale » de la part. En d’autres termes, c’est la valeur du parc immobilier (l’actif) qui compose la SCPI majoré éventuellement du cash dont disposerait en plus la SCPI. Cette terminologie est plus souvent utilisée par les SCPI à capital fixe.

Objet de la « pierre papier »

L’objet des SCPI et des OPCI est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif (logements, bureaux ou locaux commerciaux). Ils sont autorisés à procéder à des travaux d’amélioration, d’agrandissement et de reconstruction.

Les actifs immobiliers doivent représenter au moins 95 % de l’actif total des SCPI, mais seulement 60 % de l’actif total des OPCI, ce qui confère à ces derniers la possibilité de détenir des placements financiers et d’offrir aux porteurs une liquidité et une sécurité accrues du fait de la diversification de l’actif.

Caractéristiques des SCPI et OPCI

Les statuts des SCPI et OPCI sont définis par le Code monétaire et financier.

Les SCPI et OPCI doivent être agréés par l’AMF.

Le capital social minimal des SCPI est de 760 000 €. Le capital est divisé en parts nominatives d’un montant minimal de 150 €.

Les OPCI doivent disposer d’un actif net au moins égal à 25 millions €.

La gérance est assurée par une société de gestion agréée par l’AMF, disposant des moyens appropriés et présentant toutes les garanties de sérieux et de compétence requises.

Le statut des OPCI est proche de celui des OPCVM. Il existe deux grands types d’OPCI :

• les SPPICAV (Sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable), proches des SICAV ;
• les FPI (Fonds de placement immobilier), proches des FCP.

Gestion des parts

SCPI : souscription des parts

Pour faire une offre au public, les SCPI doivent préalablement :

• justifier de la souscription du capital d’origine par les fondateurs ;
• établir une note d’information visée par l’AMF.

La note d’information doit mentionner les frais prélevés par la société de gestion, ainsi que l’orientation des investissements et les modalités de gestion.

Le prix de souscription des parts est déterminé sur la base de la valeur de reconstitution (valeur de réalisation des actifs évaluée par expert + frais de reconstitution du patrimoine).

SCPI : cession des parts

La société de gestion doit veiller à la liquidité des parts qui est parfois faible, par exemple en période de crise immobilière où les porteurs sont ” collés “. Elle doit faciliter la rencontre des acheteurs et des vendeurs, notamment en tenant un registre des cessions sur lequel elle enregistre chronologiquement les ordres.

La société calcule, selon une périodicité mentionnée dans la note d’information, un prix d’exécution en confrontant les ordres de vente et d’achat. Le prix d’exécution est celui qui permet l’échange de la plus grande quantité de parts.

 Remarque : l’acquisition des parts peut être financée à crédit.

SCPI : responsabilité de l’associé

L’associé est responsable dans la limite de deux fois le montant de sa part dans le capital à l’égard des tiers. Les statuts peuvent toutefois prévoir que la responsabilité de chaque associé est limitée au montant de sa part dans le capital.

Avant de mettre en cause la responsabilité des associés, les tiers doivent se retourner contre la SCPI. À cette fin, la SCPI a l’obligation de souscrire une police d’assurance responsabilité civile.

OPCI : souscription des parts

Les parts ou actions d’OPCI sont émises, à tout moment, à la demande des porteurs. Les souscriptions se font à la valeur liquidative de la part ou de l’action, majorée des frais et commissions.

La valeur liquidative est calculée en divisant l’actif net de l’OPCI par le nombre de parts ou d’actions en circulation.

 Attention : la commission de souscription comporte une part variable acquise à l’OPCI ayant pour objet de couvrir les frais et taxes relatifs à l’acquisition et à la cession des actifs. Le solde de la commission de souscription est perçu au bénéfice de la société de gestion.

Les OPCI sont soumis aux règles des OPCVM dont ils s’inspirent largement. Il convient ainsi de distinguer :

• les FPI dont les règles de fonctionnement s’apparentent à celle des FCP ;
• les SPPICAV qui sont à rapprocher du fonctionnement des SICAV.

OPCI : rachat des parts

Les parts ou actions d’OPCI sont rachetées, à tout moment, à la demande des porteurs. Les rachats se font :

• à la valeur liquidative établie après la date limite de centralisation des demandes de rachat,
• diminuée, éventuellement, des commissions de rachat.

La fiscalité des associés

Revenus distribués

Les OPCI sont soumis à une obligation de distribution. Fiscalement, les SCPI et les OPCI sont exclus du champ d’application de l’impôt sur les sociétés et leurs bénéfices sont imposés entre les mains de leurs associés ou actionnaires.

Le porteur de parts personne physique est imposé au titre :

• des revenus fonciers pour la fraction correspondant à la location des immeubles, distribués par les SCPI et FPI ;
• des revenus de capitaux mobiliers pour les revenus distribués par les SPPICAV (régime des dividendes) ou les revenus distribués par les SCPI et FPI liés à la fraction financière de leur actif.

Les SCPI spécialisées permettent au souscripteur de bénéficier des avantages fiscaux liés à certains investissements éligibles (dispositif “Scellier”, loi Malraux, aide aux investissements outre-mer…).

Cessions de parts

Les plus-values relèvent :

• du régime des plus-values immobilières pour la cession de parts de SCPI et FPI ;
• du régime des plus-values sur valeurs mobilières pour la cession de parts de SPPICAV.